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Von der Reservierung zum Notartermin: So sichern Vertriebe und Makler die Finanzierung
Möglichmacher-Team · Stand Oktober 2026 · 5 Min. Lesezeit
Die meisten Kaufverträge verzögern sich nicht wegen der Bank, sondern wegen fehlender Unterlagen und unklarer Abläufe. Wer früh vollständig ist und die Finanzierung parallel zur Kaufentscheidung anstößt, kommt schneller zum Notar – und der Käufer bleibt bei der Stange.
Warum Notartermine platzen
Ein Käufer hat reserviert, der Termin beim Notar steht – und dann verschiebt er sich um Wochen. Aus unserer Erfahrung liegt das selten an einer Ablehnung der Bank. Viel häufiger fehlen Unterlagen, Rückfragen bleiben liegen oder niemand fühlt sich für den nächsten Schritt zuständig. Jede Woche Verzögerung kostet: Der Käufer zweifelt, vergleicht weiter oder springt ab, und Ihr Abverkauf gerät ins Stocken.
- Unvollständige Selbstauskunft oder fehlende Einkommensnachweise
- Objektunterlagen, die erst nach der Reservierung angefordert werden
- Rückfragen der Bank, die tagelang unbeantwortet bleiben
- Ein Notartermin, der vor der Finanzierungszusage festgelegt wurde
- Unklare Zuständigkeiten zwischen Käufer, Vertrieb, Makler und Finanzierer
Der typische Ablauf – und wo Zeit verloren geht
| Schritt | Was passiert | Richtwert |
|---|---|---|
| 1. Reservierung | Käufer entscheidet sich, Finanzierung wird angestoßen | Tag 0 |
| 2. Unterlagen | Selbstauskunft, Einkommens- und Eigenkapitalnachweise, Objektunterlagen | 1 bis 5 Tage |
| 3. Vorprüfung | Machbarkeit, Bankauswahl, Kaufvertragsentwurf anfordern | 1 bis 3 Tage |
| 4. Bankprüfung | Antrag, Rückfragen, Bewertung des Objekts | 1 bis 3 Wochen |
| 5. Finanzierungszusage | Darlehensvertrag liegt unterschrieben vor | – |
| 6. Beurkundung | Kaufvertrag beim Notar, anschließend Grundschuldbestellung | frühestens 14 Tage nach Versand des Entwurfs |
| 7. Auszahlung | Fälligkeitsmitteilung des Notars, Bank zahlt aus | einige Wochen nach Beurkundung |
Die größten Zeitfresser sind die Schritte 2 und 4. Fehlende Unterlagen lassen sich vermeiden, Rückfragen der Bank zumindest schnell beantworten. Den Kaufvertragsentwurf können Sie parallel zur Bankprüfung anfordern – so läuft die Frist beim Notar, während die Bank prüft.
14-Tage-Frist beim Notar
Kauft ein Verbraucher von einem Unternehmer – etwa von einem Bauträger oder einem gewerblichen Verkäufer –, soll der Notar ihm den beabsichtigten Vertragstext in der Regel zwei Wochen vor der Beurkundung zur Verfügung stellen (§ 17 Abs. 2a BeurkG). Die Frist schützt den Käufer vor übereilten Entscheidungen. Wer den Entwurf früh anfordert, verliert dadurch keine Zeit.
Finanzierungsbestätigung oder Finanzierungszusage?
Im Vertrieb werden die Begriffe oft vermischt. Eine Finanzierungsbestätigung oder Machbarkeitsprüfung zeigt, dass eine Finanzierung grundsätzlich möglich erscheint. Verbindlich ist erst die Finanzierungszusage, also der von der Bank angebotene und vom Käufer unterschriebene Darlehensvertrag. Erst dann ist der Kauf finanziell abgesichert.
Wird der Kaufvertrag vorher beurkundet und die Finanzierung scheitert, bleibt der Käufer trotzdem zur Zahlung verpflichtet. Das ist für ihn ein erhebliches Risiko – und für Sie ein Rückabwicklungsfall, den niemand will.
Was die Bank am Objekt prüft
Neben dem Käufer bewertet die Bank auch die Immobilie. Liegt der Kaufpreis deutlich über dem Wert, den die Bank ansetzt, muss der Käufer mehr Eigenkapital einbringen – oder die Finanzierung kommt nicht zustande. Realistische Kaufpreise, nachvollziehbare Mieten und vollständige Angaben zu Zustand und Ausstattung verhindern böse Überraschungen. Bei Neubauprojekten schauen Banken zusätzlich auf Baufortschritt, Zahlungsplan und den Bauträger selbst.
Transparenz – mit Zustimmung des Käufers
Vertriebe und Makler wollen wissen, wo die Finanzierung steht. Gleichzeitig sind die Daten des Käufers vertraulich. Die Lösung ist eine klare Einwilligung zu Beginn: Der Käufer stimmt zu, dass der Finanzierer den Vertrieb über den Stand informiert – etwa „Unterlagen vollständig“, „eingereicht“ oder „Zusage erteilt“. Details zu Einkommen und Vermögen bleiben beim Finanzierer.
Checkliste: Was vor der Bankeinreichung vorliegen sollte
Auf Käuferseite:
- Vollständige Selbstauskunft mit allen Verbindlichkeiten
- Ausweis sowie Gehaltsabrechnungen der letzten drei Monate oder die Unterlagen für Selbstständige
- Eigenkapitalnachweise
- Bei Kapitalanlegern: Übersicht bestehender Immobilien und Darlehen
Auf Objektseite:
- Exposé mit Fotos, Lageplan und Wohnflächenberechnung
- Grundbuchauszug und Teilungserklärung
- Bei Bestandsobjekten: Mietvertrag, Energieausweis, Hausgeldabrechnung und Protokolle der Eigentümerversammlungen
- Bei Neubau: Baugenehmigung, Baubeschreibung sowie Bau- und Zahlungsplan nach Makler- und Bauträgerverordnung
- Kaufvertragsentwurf
So beschleunigen Sie den Abschluss
- Objektunterlagen gesammelt und digital vor dem Vertriebsstart bereitstellen
- Kundenunterlagen vollständig vor der Bankeinreichung sammeln – nicht stückweise
- Einen festen Ansprechpartner für Käufer und Vertrieb benennen
- Den Kaufvertragsentwurf parallel zur Bankprüfung anfordern
- Den Notartermin erst nach der Finanzierungszusage fest vereinbaren
- Digitale Uploads und Unterschriften statt Papier und Post
Wie wir Vertriebe, Makler und Bauträger unterstützen
Wir prüfen Objekte vorab mit unseren Bankpartnern, sodass Sie vor dem Vertriebsstart wissen, welche Banken finanzieren. Kundenunterlagen sammeln wir digital, die Bankeinreichung erfolgt vollständig, und über jeden Schritt halten wir Sie auf dem Laufenden – soweit Ihr Kunde zugestimmt hat. Ist eine Finanzierung nicht darstellbar, sagen wir das früh und offen, damit Sie die Einheit neu vergeben können.
Unser Büro sitzt in Karlsruhe, unsere Partner und Käufer kommen aus ganz Deutschland. Durch die digitale Abwicklung spielt es keine Rolle, ob Ihr Projekt in Baden-Württemberg, Sachsen oder Nordrhein-Westfalen liegt.
Unser Tipp aus der Praxis
Planen Sie den Notartermin erst, wenn die Finanzierungszusage vorliegt – und fordern Sie den Vertragsentwurf trotzdem früh an. So läuft die 14-Tage-Frist parallel und Sie verlieren keinen Tag.
Häufige Fragen
Wie lange dauert eine Finanzierungszusage?
Mit vollständigen Unterlagen meist ein bis drei Wochen, je nach Bank, Objekt und Auslastung. Fehlende Unterlagen verlängern die Zeit am stärksten.
Gilt die 14-Tage-Frist bei jedem Immobilienkauf?
Sie gilt für Verbraucherverträge, also wenn ein Verbraucher von einem Unternehmer kauft, etwa von einem Bauträger. Verkaufen zwei Privatpersonen untereinander, gilt sie nicht.
Sollte der Notartermin vor der Finanzierungszusage stattfinden?
Nein. Ohne Zusage trägt der Käufer das volle Risiko, den Kaufpreis nicht zahlen zu können. Fordern Sie den Entwurf früh an, beurkunden Sie aber erst nach der Zusage.
Darf der Finanzierer den Makler über den Stand informieren?
Ja, wenn der Käufer zugestimmt hat. Üblich sind Statusinformationen wie „eingereicht“ oder „Zusage erteilt“. Einkommens- und Vermögensdetails bleiben vertraulich.
Als Nächstes: Anschlussfinanzierung: Wann Sie sich kümmern sollten und was ein Forward-Darlehen kostet
Stand: Oktober 2026. Zinssätze und Förderbedingungen ändern sich laufend. Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Rechts- oder Steuerberatung.