Eigenkapital und Kaufnebenkosten: Was Sie in jedem Bundesland einplanen sollten

Eine Faustregel lautet: Mindestens die Kaufnebenkosten sollten aus eigenen Mitteln kommen. Mehr Eigenkapital senkt in der Regel den Zins – aber es muss nicht jeder Euro in die Immobilie fließen. Wir zeigen, mit welchen Nebenkosten Sie in Ihrem Bundesland rechnen müssen, was als Eigenkapital zählt und wann sich weniger Eigenkapital rechnet.

Diese Kaufnebenkosten fallen an

Zum Kaufpreis kommen beim Immobilienkauf Nebenkosten, die Banken in der Regel nicht oder nur ungern mitfinanzieren. Sie bestehen aus drei Bausteinen:

• Grunderwerbsteuer: je nach Bundesland 3,5 bis 6,5 Prozent des Kaufpreises
• Notar und Grundbuch: rund 1,5 bis 2 Prozent, einschließlich Eintragung der Grundschuld
• Maklerprovision: beim Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses als Privatperson höchstens die Hälfte der Gesamtprovision, regional meist rund 3 bis 3,57 Prozent inklusive Mehrwertsteuer

Seit Dezember 2020 gilt für private Käufer von Wohnungen und Einfamilienhäusern die sogenannte Halbteilung: Der Käufer trägt höchstens die Hälfte der Maklerprovision (§§ 656c und 656d BGB). Beim Kauf von Mehrfamilienhäusern oder unbebauten Grundstücken gilt diese Regel nicht.

Rechenbeispiel: Eigentumswohnung für 400.000 Euro in Baden-Württemberg

Ohne Makler sinken die Nebenkosten auf rund 28.000 Euro oder 7 Prozent. In Bayern lägen sie bei rund 5,5 Prozent, in Nordrhein-Westfalen bei rund 8,5 Prozent. Diese Summe sollten Sie mindestens aus eigenen Mitteln aufbringen können.

Grunderwerbsteuer in allen Bundesländern

Die Höhe der Grunderwerbsteuer legen die Länder selbst fest. Wer bundesweit kauft – etwa als Kapitalanleger –, sollte die Unterschiede kennen (Stand Oktober 2026):

Die Steuer entsteht mit dem Kaufvertrag und ist einen Monat nach Bekanntgabe des Steuerbescheids fällig. Erst wenn sie bezahlt ist, stellt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus. Ohne sie kann der neue Eigentümer nicht ins Grundbuch eingetragen werden.

Warum mehr Eigenkapital den Zins senkt

Banken staffeln ihre Zinsen nach dem Beleihungsauslauf, also dem Verhältnis von Darlehen zum Beleihungswert der Immobilie. Der Beleihungswert ist ein vorsichtig ermittelter, dauerhaft erzielbarer Wert und liegt meist unter dem Kaufpreis. Die günstigsten Konditionen gibt es häufig bis 60 Prozent Beleihungsauslauf, weitere Zinsstufen folgen oft bei 80 und 90 Prozent. Wer sein Eigenkapital so einsetzt, dass er knapp unter eine dieser Grenzen rutscht, spart oft spürbar.

Was als Eigenkapital zählt

• Guthaben auf Giro-, Tages- und Festgeldkonten
• Wertpapiere und Fonds, die Sie verkaufen können
• Bausparguthaben, auch aus zuteilungsreifen Verträgen
• Ein bereits bezahltes Grundstück
• Eigenleistungen am Bau – von vielen Banken nur begrenzt und mit realistischer Kalkulation anerkannt
• Schenkungen oder Darlehen aus der Familie, wenn sie passend gestaltet sind

Förderung: KfW und Förderbanken der Länder

Familien können ihr Eigenkapital mit Förderdarlehen ergänzen. Mit dem KfW-Programm „Jung kauft Alt“ (308) erhalten Familien mit mindestens einem minderjährigen Kind zinsgünstige Kredite für den Kauf eines sanierungsbedürftigen Bestandsgebäudes – je nach Kinderzahl bis zu 150.000 Euro. Voraussetzungen sind unter anderem ein zu versteuerndes Haushaltseinkommen von höchstens 90.000 Euro bei einem Kind (plus 10.000 Euro je weiterem Kind), eine schlechte Energieeffizienzklasse des Gebäudes und eine Sanierung innerhalb von 54 Monaten.

Für den Neubau gibt es das KfW-Programm „Wohneigentum für Familien“ (300). Zusätzlich hat jedes Bundesland eine eigene Förderbank – etwa die L-Bank in Baden-Württemberg, die BayernLabo in Bayern, die NRW.BANK oder die IFB Hamburg – mit Programmen für selbst genutztes Wohneigentum. Die Bedingungen ändern sich regelmäßig. Wir prüfen für Sie, welche Programme aktuell passen und wie sie sich mit Ihrem Bankdarlehen kombinieren lassen.

Behalten Sie eine Reserve

Stecken Sie nicht jeden Euro in die Finanzierung. Umzug, Küche, Einrichtung und kleinere Reparaturen kommen fast immer – und oft teurer als geplant. Eine Rücklage von mindestens drei Netto-Monatseinkommen gibt Ihnen Sicherheit. Banken sehen eine solide Reserve gern, denn sie zeigt, dass Sie auch unerwartete Ausgaben stemmen können.

Geht es auch mit weniger Eigenkapital?

Finanzierungen mit wenig Eigenkapital – bis hin zur Finanzierung von Kaufpreis und Nebenkosten – sind möglich, wenn Einkommen, Bonität und Objekt passen. Sie kosten meist etwas mehr Zins und setzen eine höhere Tilgung voraus. Nicht jede Bank bietet sie an. Ob sich das für Sie rechnet, hängt vom Zinsunterschied, von Ihrer Miete bis zum Kauf und davon ab, wie lange Sie sonst weiter sparen müssten.

In gefragten Städten wie München, Hamburg, Frankfurt oder Karlsruhe, in denen auch die Mieten hoch sind, kann ein früherer Kauf mit weniger Eigenkapital sinnvoller sein als weitere Jahre Miete. Wir rechnen beide Varianten mit Ihren Zahlen durch.

Häufige Fragen

Als Nächstes: Baufinanzierung für Selbstständige: Diese Unterlagen braucht die Bank